Das Abnahmeprotokoll — der teuerste Termin des Bauprojekts

Es gibt im Bauprojekt keinen Termin, an dem in so kurzer Zeit so viel Geld verteilt wird wie bei der Abnahme. Nicht sichtbar, nicht in bar — aber rechtlich. Mit der Abnahme wird gemäss Art. 372 OR die Vergütung fällig, beginnen die Rüge- und Verjährungsfristen zu laufen, und was erkennbar war und nicht beanstandet wurde, gilt nach Art. 370 OR als genehmigt. Wer diesen Termin als Formalität behandelt, bezahlt die Nachlässigkeit über Jahre.

Was bei der Abnahme rechtlich passiert

Die Abnahme ist der Scharnierpunkt des Werkvertrags. Nach Art. 367 OR hat der Besteller das Werk nach der Ablieferung zu prüfen, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist, und dem Unternehmer allfällige Mängel zu melden — bei unbeweglichen Werken steht dafür seit dem 1. Januar 2026 gemäss Art. 367 Abs. 1bis OR eine Frist von 60 Tagen zur Verfügung, die vertraglich nicht verkürzt werden kann. Wird die Prüfung und Anzeige unterlassen, gilt das Werk nach Art. 370 Abs. 2 OR als stillschweigend genehmigt — mit der Folge, dass der Unternehmer für alle erkennbaren Mängel von seiner Haftung befreit ist. Gleichzeitig ist die Abnahme der Startpunkt der fünfjährigen Verjährungsfrist nach Art. 371 Abs. 2 OR.

Kurz: Vor der Abnahme hat der Bauherr Hebel, danach hat er Fristen.

Das Protokoll ist das Beweismittel — nicht die Begehung

Im Streitfall zählt nicht, was bei der Begehung gesagt wurde, sondern was dokumentiert ist. Ein brauchbares Abnahmeprotokoll hält fest: Datum und Teilnehmer, den abgenommenen Leistungsumfang, jeden festgestellten Mangel einzeln mit Ort, Beschreibung und Foto, die Frist zur Behebung, und — entscheidend — ob die Abnahme erklärt, unter Vorbehalt erklärt oder verweigert wird. Sammelpositionen wie «diverse Malerarbeiten nachbessern» sind wertlos: Was nicht einzeln bezeichnet ist, lässt sich später weder durchsetzen noch von neuen Mängeln abgrenzen.

Abnahme, Abnahme unter Vorbehalt, Verweigerung — die drei Ausgänge

Die Abnahme ohne Bemerkungen ist die Genehmigung des Werks — sie gehört nur dorthin, wo tatsächlich nichts zu beanstanden ist. Die Abnahme unter Vorbehalt der protokollierten Mängel ist der Normalfall: Das Werk wird übernommen, die aufgelisteten Positionen bleiben offen. Die Verweigerung der Abnahme schliesslich ist nach Art. 368 Abs. 1 OR dann berechtigt, wenn das Werk an so erheblichen Mängeln leidet oder so sehr vom Vertrag abweicht, dass es für den Besteller unbrauchbar ist oder ihm die Annahme billigerweise nicht zugemutet werden kann. Diese Schwelle ist hoch — wer die Abnahme wegen Bagatellen verweigert, gerät selbst in Annahmeverzug.

Ein Sonderfall mit Geldwert: Ist für Terminverzug eine Konventionalstrafe vereinbart, kann sie gemäss Art. 160 Abs. 2 OR neben der Erfüllung nur gefordert werden, solange der Gläubiger die Erfüllung nicht vorbehaltlos annimmt. Wer bei der Abnahme den Vorbehalt der Verspätungsstrafe nicht erklärt, verschenkt sie im Zweifel — ein Satz im Protokoll entscheidet über fünf- bis sechsstellige Beträge.

Die häufigsten Fehler

Erstens: Die Abnahme findet faktisch statt, ohne dass sie so heisst — der Bauherr zieht ein, zahlt die Schlussrechnung, nutzt das Werk. Die stillschweigende Genehmigung nach Art. 370 OR fragt nicht danach, ob ein Termin im Kalender stand. Zweitens: Es wird ohne Fachperson abgenommen. Der Laie sieht den Kratzer im Parkett, nicht das fehlende Gefälle in der Dusche oder die falsch dimensionierte Lüftung. Drittens: Das Protokoll des Unternehmers wird unterschrieben statt ein eigenes geführt — wer das Dokument kontrolliert, kontrolliert die Beweislage. Viertens: Die Behebungsfristen aus dem Protokoll werden nicht nachgehalten; die sauberste Mängelliste nützt nichts, wenn ihr niemand Konsequenzen folgen lässt.

Was eine gute Abnahme kostet — und was eine schlechte

Eine fachlich begleitete Abnahme mit systematischer Begehung, sauberem Protokoll und Fristencontrolling kostet einen Bruchteil eines Prozents der Bausumme. Eine verpasste Rüge kostet den Mangel — multipliziert mit allen Folgeschäden, für die nach der Genehmigung niemand mehr haftet. Die Abnahme ist der letzte Moment, in dem der Bauherr am längeren Hebel sitzt. Es lohnt sich, ihn nicht aus der Hand zu geben.