Der Architektenvertrag — der blinde Fleck der Bauherren

Der GU-Vertrag wird verhandelt, geprüft, gefürchtet. Der Architektenvertrag wird unterschrieben. Dabei trifft kaum ein Vertragspartner so früh so weitreichende Entscheide über das Geld des Bauherrn wie der Architekt: Er plant, was gebaut wird, schätzt, was es kostet, vergibt mit, wer es baut, und überwacht, ob es stimmt. Der blinde Fleck der meisten Bauherren beginnt genau dort, wo ihr Vertrauen am grössten ist.

Ein Vertrag, zwei Haftungsregime

Der Architektenvertrag über Planung und Bauleitung ist ein gemischter Vertrag. Die Planerstellung wird werkvertraglich beurteilt — geschuldet ist das mangelfreie Planwerk. Die Bauleitung untersteht dem Auftragsrecht: Der Architekt haftet gemäss Art. 398 Abs. 2 OR für getreue und sorgfältige Ausführung, schuldet also Sorgfalt, keinen Erfolg. Praktisch heisst das: Der Messfehler im Plan wird anders behandelt als die übersehene Schlechtleistung des Unternehmers — mit unterschiedlichen Anforderungen an den Nachweis und unterschiedlichen Fristen. Seit dem 1. Januar 2026 kommt eine Verschärfung dazu: Mängel von Planungsleistungen, die die Mangelhaftigkeit des Bauwerks verursacht haben, unterstehen gemäss Art. 367 Abs. 1bis OR demselben zwingenden 60-Tage-Rügeregime wie das Bauwerk selbst — der Planer steht fristlich neben dem Unternehmer.

Die Kostenschätzung — die teuerste Nebenbemerkung des Projekts

Ein erheblicher Teil der Architektenhaftungsfälle dreht sich nicht um Risse, sondern um Zahlen: Das Projekt wird wesentlich teurer als geschätzt, und der Bauherr hätte bei richtiger Schätzung anders entschieden. Die Sorgfaltspflicht des Architekten umfasst auch die Kostenermittlung; wer erkennbar unsorgfältig schätzt oder Kostenentwicklungen nicht rechtzeitig meldet, haftet nach Art. 398 Abs. 2 OR. Der Bauherr sollte deshalb im Vertrag festhalten, welche Genauigkeit die Schätzung beansprucht, welche Toleranzen gelten und wann der Architekt Kostenüberschreitungen melden muss — nicht weil das Gesetz ohne diese Klauseln schweigt, sondern weil sie im Streitfall den Massstab liefern, an dem die Sorgfalt gemessen wird.

Vollmachten: Wer darf was in Deinem Namen?

Der bauleitende Architekt handelt gegenüber Unternehmern regelmässig als Vertreter des Bauherrn — er bestellt, ändert, nimmt ab. Ohne klare Regelung wächst diese Vertretungsmacht faktisch mit dem Projekt: Der Unternehmer darf sich auf das verlassen, was der Architekt anordnet, und der Bauherr zahlt. Der Vertrag gehört deshalb mit einer präzisen Vollmachtsordnung ausgestattet: Bis zu welchem Betrag darf der Architekt Zusatzleistungen anordnen? Welche Entscheide brauchen die schriftliche Freigabe des Bauherrn? Wer darf Fristen anerkennen, wer Abnahmen erklären? Jede dieser Fragen, die der Vertrag offenlässt, beantwortet später die Baustelle — selten zugunsten des Bauherrn.

Das jederzeitige Kündigungsrecht — Fluch und Werkzeug

Soweit der Vertrag dem Auftragsrecht untersteht, kann er gemäss Art. 404 Abs. 1 OR von jedem Teil jederzeit widerrufen oder gekündigt werden; bei Kündigung zur Unzeit ist nach Art. 404 Abs. 2 OR der daraus entstandene Schaden zu ersetzen. Für den Bauherrn ist das die Exit-Option aus einer dysfunktionalen Zusammenarbeit — ohne Abgeltung des restlichen Honorars. Vorsicht verdienen deshalb Honorarstrukturen, die diese Freiheit wirtschaftlich aushebeln: hohe Vorauszahlungen, pauschale Abgeltungen für noch nicht erbrachte Phasen, Verfallklauseln. Was Art. 404 OR rechtlich garantiert, kann eine schlechte Zahlungsstruktur faktisch entwerten.

Pläne, Urheberrecht und die Frage der Weiterverwendung

Trennt sich der Bauherr vom Architekten, stellt sich die Frage, ob er mit dessen Plänen weiterbauen darf. Am Plan bestehen Urheberrechte des Architekten; die Nutzungsbefugnis des Bauherrn reicht so weit, wie sie vertraglich eingeräumt ist. Wer nicht regelt, dass die Pläne gegen das vereinbarte Honorar für das konkrete Projekt frei verwendet und angepasst werden dürfen, riskiert, mitten im Projekt Pläne zu besitzen, die er nicht nutzen darf. Eine Zeile im Vertrag — verhandelt am Anfang, wenn beide Seiten sich mögen — erspart die Blockade am Ende, wenn sie es nicht mehr tun.

Die Prüfliste vor der Unterschrift

Leistungsbeschrieb pro Phase, Genauigkeit und Meldepflichten bei den Kosten, Vollmachtsordnung mit Betragsgrenzen, Honorarstruktur ohne faktische Kündigungssperre, Nutzungsrechte an den Plänen, Versicherungsnachweis der Berufshaftpflicht. Sechs Punkte, eine Stunde Prüfaufwand — gegen ein Mandatsverhältnis, das über Jahre und Hunderttausende von Franken entscheidet. Der Architektenvertrag verdient dieselbe Aufmerksamkeit wie der GU-Vertrag. Er bekommt sie fast nie.