Bauschaden an der bestehenden Liegenschaft: Verursacher, Fristen, Durchsetzung

Über Baumängel am Neubau wird viel geschrieben. Über Schäden an bestehenden Liegenschaften weniger – dabei sind sie häufiger. Die Nachbarbaustelle hinterlässt Risse im Treppenhaus. Der Sanitär, der ein Bad saniert, setzt die Wohnung darunter unter Wasser. Eine schlecht ausgeführte Abdichtung aus dem Jahr 2019 zeigt sich 2026 als Schimmel im Keller. Drei Fälle, drei Rechtsgrundlagen, drei verschiedene Fristen. Wer sie verwechselt, verliert Geld oder den Anspruch.

Fall eins: Die Nachbarbaustelle

Wer gräbt oder baut, darf die nachbarlichen Grundstücke nicht dadurch schädigen, dass er ihr Erdreich in Bewegung bringt oder gefährdet oder vorhandene Vorrichtungen beeinträchtigt (Art. 685 Abs. 1 ZGB). Wer durch die Überschreitung des Eigentumsrechts eines Grundeigentümers geschädigt oder mit Schaden bedroht wird, kann auf Beseitigung, auf Schutz gegen drohenden Schaden und auf Schadenersatz klagen (Art. 679 Abs. 1 ZGB); bei rechtmässigem Bauen mit vorübergehend übermässigen, unvermeidlichen Nachteilen bleibt nur der Schadenersatz (Art. 679a ZGB). Dein Gegenüber ist der Nachbar, der bauen lässt – nicht sein Unternehmer. Dieser Fall ist ein eigenes Rechtsgebiet; wie Du dabei vorgehst, von der Zustandsaufnahme vor Baubeginn bis zur Durchsetzung, steht im Artikel «Nachbarrecht am Bau». Hier geht es um die beiden anderen Fälle, die häufiger übersehen werden.

Fall zwei: Der Handwerker im eigenen Haus

Beschädigt ein von Dir beauftragter Unternehmer bei der Arbeit Dein bestehendes Haus – der Wasserschaden beim Badumbau, der abgerissene Leitungsstrang, der Kratzer im Parkett –, ist das kein Mangel des Werks, sondern eine Schlechterfüllung des Vertrags. Der Unternehmer haftet für dieselbe Sorgfalt wie ein Arbeitnehmer (Art. 364 Abs. 1 OR), und wer eine Verbindlichkeit nicht gehörig erfüllt, hat den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen, sofern er nicht beweist, dass ihn keinerlei Verschulden trifft (Art. 97 Abs. 1 OR). Das ist der entscheidende Unterschied zum Baumangel: Beim Schaden aus Schlechterfüllung musst Du Schaden, Vertragsverletzung und Zusammenhang beweisen – das fehlende Verschulden muss der Unternehmer beweisen.

Diese Forderung verjährt mit Ablauf von zehn Jahren (Art. 127 OR). Das heisst nicht, dass Du Zeit hast. Es heisst, dass Du nicht in die Rügefalle läufst, die beim Baumangel zuschnappt – aber ein Wasserschaden, der erst nach Monaten gemeldet wird, lässt sich dem Handwerker kaum noch zuordnen. Melden, dokumentieren, Versicherung informieren: am selben Tag.

Fall drei: Der alte Mangel wird zum Schaden

Der Mangel im eigenen Werk ist der Fall, der am meisten kostet, weil er oft beides ist: ein Gewährleistungsfall gegenüber dem Unternehmer, der das Werk erstellt hat – mit der Rügefrist von 60 Tagen ab Entdeckung (Art. 370 Abs. 4 OR) und der Verjährung von fünf Jahren ab Abnahme (Art. 371 Abs. 2 OR) – und ein Haftungsfall gegenüber Dritten, die der Mangel schädigt. Der Eigentümer eines Gebäudes hat den Schaden zu ersetzen, den dieses infolge fehlerhafter Anlage oder Herstellung oder mangelhafter Unterhaltung verursacht (Art. 58 Abs. 1 OR); der Rückgriff auf die Verantwortlichen bleibt ihm vorbehalten (Art. 58 Abs. 2 OR). Der Mieter, dessen Möbel im feuchten Keller verschimmeln, wendet sich an Dich. Du wendest Dich an den Unternehmer – wenn die Fristen es noch zulassen.

Sind die fünf Jahre verstrichen, bleibt der Schaden bei Dir. Darum ist die Garantieabnahme vor Ablauf der Frist keine Formalität, sondern die letzte Gelegenheit, versteckte Mängel auf Kosten des Verursachers zu finden.

Beweisen, bevor es jemand bestreitet

In allen drei Fällen gilt Art. 8 ZGB: Du beweist, was Du behauptest. Beim Nachbarschaden entscheidet darum die Zustandsaufnahme vor Baubeginn: Ein Rissprotokoll mit Fotos, datiert und möglichst durch einen Fachmann erstellt, ist der einzige Beweis dafür, dass die Risse vorher nicht da waren. Fehlt es, wird der Nachbar genau das behaupten. Verlange die Zustandsaufnahme beim Nachbarn, bevor der erste Bagger kommt – sorgfältige Bauherren bieten sie von sich aus an.

Ist der Schaden da und droht er verändert zu werden, bleibt die vorsorgliche Beweisführung: Das Gericht nimmt jederzeit Beweis ab, wenn Du eine Gefährdung der Beweismittel oder ein schutzwürdiges Interesse glaubhaft machst (Art. 158 Abs. 1 lit. b ZPO).

Versicherungen: wer was deckt

Die Gebäudeversicherung deckt in den meisten Kantonen Feuer- und Elementarschäden, nicht Bauschäden. Für den Handwerker im Haus ist seine Betriebshaftpflicht zuständig, für die Nachbarbaustelle die Bauherrenhaftpflicht des Nachbarn. Beide zahlen nur, wenn die Haftung feststeht – und beide haben Schadenabteilungen, die Haftung bestreiten, solange der Beweis fehlt. Ein Schaden ohne Zustandsaufnahme, ohne Protokoll und ohne Bezifferung ist für sie ein Fall zum Aussitzen.

Das Vorgehen

Erstens: Schaden dokumentieren und melden, am selben Tag, an Verursacher und Versicherung. Zweitens: die Grundlage bestimmen – Nachbarrecht, Vertrag, Gewährleistung – und damit die Frist. Drittens: beziffern, mit Offerte oder Gutachten. Viertens: schriftlich geltend machen, mit Frist. Fünftens: wenn bestritten, Beweissicherung, dann Verhandlung mit Zahlen. Die meisten Bauschäden werden bezahlt, sobald der Verursacher sieht, dass der Beweis steht.