Erwerb ab Plan — die Mängelrechte-Falle im Kaufvertrag

Wer eine Wohnung ab Plan kauft, unterschreibt einen der komplexesten Verträge des Schweizer Immobilienmarkts — und behandelt ihn oft wie einen gewöhnlichen Kaufvertrag. Der teuerste Irrtum steckt im Kleingedruckten zu den Mängelrechten: In vielen Verträgen tritt der Verkäufer dem Käufer schlicht «seine Mängelrechte gegenüber den Unternehmern ab» und schliesst die eigene Haftung aus. Was harmlos klingt, verschiebt das gesamte Baurisiko auf den Käufer. Seit dem 1. Januar 2026 hat dieses Modell allerdings eine gesetzliche Grenze.

Das Abtretungsmodell — und warum es dem Käufer schadet

Die Konstruktion ist verbreitet: Der Verkäufer — häufig eine Projektgesellschaft — haftet gemäss Vertrag nicht selbst für Baumängel; stattdessen erhält der Käufer die Mängelrechte abgetreten, die dem Verkäufer aus den Werkverträgen gegen die Unternehmer zustehen. Für den Käufer bedeutet das: Er muss sich mit Unternehmern auseinandersetzen, die er nie ausgewählt hat, auf der Grundlage von Verträgen, die er oft nicht kennt, mit Fristen, die möglicherweise bereits laufen oder abgelaufen sind. Er erbt fremde Vertragsverhältnisse samt allen Schwächen — und sein eigentlicher Vertragspartner ist aus der Verantwortung.

Die neue Grenze: Art. 368 Abs. 2bis OR

Die Revision des Baumängelrechts hat diesem Modell einen Riegel vorgeschoben. Gemäss Art. 368 Abs. 2bis OR ist eine zum Voraus getroffene Verabredung, wonach der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft. Der Kern der Mängelrechte — der Anspruch darauf, dass Mängel am Bauwerk auf Kosten des Erstellers behoben werden — lässt sich damit nicht mehr wegbedingen. Vertragsklauseln, die genau das versuchen, sind seit dem 1. Januar 2026 in diesem Punkt wirkungslos; sie stehen aber weiterhin in Vertragsmustern und entfalten ihre Wirkung dort, wo Käufer sie für gültig halten und Ansprüche gar nicht erst stellen.

Flankiert wird der Schutz durch die übrigen zwingenden Bestimmungen der Revision: Rügefristen unter 60 Tagen sind gemäss Art. 367 Abs. 1bis OR unwirksam, für verdeckte Mängel gilt nach Art. 370 Abs. 4 OR dieselbe zwingende 60-Tage-Frist ab Entdeckung, und die fünfjährige Verjährungsfrist kann gemäss Art. 371 Abs. 3 OR nicht zu Lasten des Bestellers verkürzt werden.

Was im Vertrag trotzdem zu prüfen bleibt

Die neue Rechtslage macht die Vertragsprüfung nicht überflüssig — sie verschiebt ihre Schwerpunkte. Zu klären bleibt erstens, wer für welche Bauteile haftet: Sondereigentum, gemeinschaftliche Teile, Umgebung. Zweitens, wie die Fristen konkret laufen — insbesondere ab welcher Abnahme, denn beim Erwerb ab Plan fallen Abnahme des Gesamtwerks und Übergabe der einzelnen Wohnung selten zusammen. Drittens, welche Sicherheiten bestehen, wenn der Ersteller die Nachbesserung nicht leisten kann oder will — eine Projektgesellschaft ohne Substanz nützt auch mit besten Ansprüchen wenig; Garantierückbehalte und Bankgarantien sind hier keine Formalität. Viertens, was mit den abgetretenen Rechten geschieht: Sie bleiben als zusätzliche Anspruchsgrundlage wertvoll, ersetzen aber den direkten Anspruch nicht mehr.

Der Moment der Wahrheit: die Abnahme der gemeinschaftlichen Teile

Beim Stockwerkeigentum ab Plan entscheidet sich die Durchsetzung der Mängelrechte häufig nicht in der eigenen Wohnung, sondern am Dach, an der Fassade und in der Tiefgarage — bei den gemeinschaftlichen Teilen, für deren Abnahme und Rüge sich die junge Eigentümergemeinschaft erst organisieren muss. Wer hier auf die Verwaltung des Erstellers vertraut, lässt den Bock den Garten prüfen. Eine unabhängige technische Begleitung der Abnahmen und ein sauberes Fristenmanagement der Gemeinschaft sind die Investition, die über die Kostenverteilung der nächsten zwanzig Jahre entscheidet.

Vor der Unterschrift, nicht nach dem Einzug

Der Erwerb ab Plan ist kein schlechtes Modell — er ist ein Modell mit strukturellem Informationsgefälle zugunsten des Verkäufers. Das Gesetz hat dieses Gefälle per 1. Januar 2026 spürbar abgeflacht. Den Rest erledigt keine Revision, sondern die Prüfung des konkreten Vertrags, bevor er unterschrieben ist. Danach verhandelt man nicht mehr über Rechte, sondern über Kulanz.