Garantieabnahme im Stockwerkeigentum — die Frist, die Eigentümergemeinschaften verschlafen

Der Neubau ist bezogen, die Eigentümerversammlung konstituiert, der Alltag eingekehrt. Zwei Jahre später flattert eine Einladung ins Haus: «Garantieabnahme der gemeinschaftlichen Teile». Viele Stockwerkeigentümer hören den Begriff dann zum ersten Mal — und unterschätzen, was auf dem Spiel steht. Wer diesen Termin verpasst oder unvorbereitet absolviert, verliert Mängelrechte, die sich später nicht mehr zurückholen lassen.

Wem gehören die Mängel am Dach?

Die Ausgangslage im Stockwerkeigentum ist rechtlich anspruchsvoller, als sie aussieht. Mängelrechte entstehen aus Verträgen — und Verträge haben die einzelnen Erwerber geschlossen, nicht die Gemeinschaft. Je nach Konstellation halten die Eigentümer eigene werkvertragliche Ansprüche gegen den Unternehmer oder vom Verkäufer abgetretene Mängelrechte. Das Dach, die Fassade, die Tiefgarage und die Haustechnik sind aber gemeinschaftliche Teile: Ein Mangel dort betrifft alle — durchsetzen muss ihn trotzdem jemand, der dazu legitimiert ist.

Immerhin: Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer ist handlungsfähig. Gemäss Art. 712l Abs. 2 ZGB kann sie unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden. Die Durchsetzung von Mängelrechten an gemeinschaftlichen Teilen lässt sich also bündeln — vorausgesetzt, die Gemeinschaft organisiert sich rechtzeitig und fasst die nötigen Beschlüsse.

Die Zwei-Jahres-Frist bei SIA-118-Verträgen

In den meisten Neubauprojekten ist die SIA-Norm 118 vereinbart. Deren Rügeregime gibt dem Bauherrn nach der Abnahme zwei Jahre Zeit, Mängel jederzeit zu rügen. Die «Garantieabnahme» — der Begriff steht so in keinem Gesetz — ist die organisierte Antwort der Praxis auf diese Frist: Kurz vor Ablauf der zwei Jahre begehen Eigentümer, Verwaltung und idealerweise eine unabhängige Fachperson sämtliche gemeinschaftlichen Teile, erfassen jeden Mangel in einer Liste und rügen das Ergebnis formgerecht und nachweisbar beim Unternehmer — vor Fristablauf.

Was bis dahin nicht gerügt ist, obwohl es erkennbar war, gilt als genehmigt. Die Zwei-Jahres-Frist ist grosszügig — aber sie ist eine Frist, kein Dauerzustand. Und sie läuft ab der Abnahme des Werks, nicht ab dem Einzug des letzten Eigentümers.

Ohne SIA 118: das 60-Tage-Regime

Ist die SIA 118 nicht vereinbart, gilt das Gesetz — und das ist seit dem 1. Januar 2026 zwar bauherrenfreundlicher als früher, aber deutlich strenger als das SIA-Regime. Gemäss Art. 367 Abs. 1bis OR beträgt die Rügefrist bei unbeweglichen Werken 60 Tage; verdeckte Mängel sind nach Art. 370 Abs. 4 OR innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Wer hier auf ein zweijähriges Sammelfenster vertraut, das es in seinem Vertrag gar nicht gibt, verliert Rechte im Wochentakt.

Für Eigentümergemeinschaften heisst das: Zuerst klären, welches Regime überhaupt gilt — pro Vertrag, denn in gemischten Projekten können unterschiedliche Erwerber unterschiedliche Vertragsgrundlagen haben.

Fünf Jahre Verjährung — die absolute Grenze

Unabhängig vom Rügeregime verjähren die Mängelansprüche beim unbeweglichen Werk fünf Jahre nach der Abnahme gemäss Art. 371 Abs. 2 OR — und diese Frist kann nach Art. 371 Abs. 3 OR nicht zu Lasten des Bestellers verkürzt werden. Die Rüge allein stoppt die Verjährung nicht: Wer fristgerecht gerügt hat, aber danach fünf Jahre verhandelt, ohne die Verjährung zu unterbrechen, steht am Ende mit leeren Händen da. Bei zähen Unternehmern gehört das Verjährungsmanagement deshalb zwingend zur Mängelbewirtschaftung.

So läuft eine saubere Garantieabnahme

Erstens: Frühzeitig terminieren — die Begehung gehört sechs bis neun Monate vor Fristablauf angesetzt, nicht sechs Wochen davor. Gutachten, Beschlüsse der Versammlung und die formgerechte Rüge brauchen Vorlauf. Zweitens: Unabhängige Fachbegleitung beiziehen. Die Eigentümer sehen die Kratzer im Parkett; die systematischen Mängel an Flachdach, Abdichtung und Haustechnik sieht nur, wer weiss, wo er suchen muss. Drittens: Lückenlos dokumentieren — jede Position mit Foto, Ort und Datum, die Rüge nachweisbar zugestellt. Viertens: Die Nachbesserung terminieren und kontrollieren, statt sie dem Goodwill des Unternehmers zu überlassen.

Die Garantieabnahme ist für die Eigentümergemeinschaft die letzte grosse Gelegenheit, Baumängel auf Kosten des Erstellers beheben zu lassen. Danach zahlt die Gemeinschaft selbst — über Jahrzehnte, aus dem Erneuerungsfonds. Es lohnt sich, diese eine Gelegenheit ernst zu nehmen.