Nachträge kontrollieren — wie aus dem Pauschalpreis ein Kostendach ohne Dach wird

Kaum ein Bauprojekt endet zum Preis, zu dem es begonnen hat. Der Mechanismus dahinter heisst Nachtrag: die Mehrforderung des Unternehmers für Leistungen, die angeblich oder tatsächlich nicht im Vertrag enthalten waren. Einzeln wirken Nachträge klein. In der Summe machen sie aus dem Pauschalpreis ein Kostendach ohne Dach — zehn bis dreissig Prozent Mehrkosten sind in der Praxis keine Ausnahme, sondern der Erwartungswert unkontrollierter Projekte.

Die rechtliche Ausgangslage ist bauherrenfreundlich

Wer einen Festpreis vereinbart hat, steht von Gesetzes wegen gut da. Gemäss Art. 373 Abs. 1 OR ist der Unternehmer verpflichtet, das Werk um die zum Voraus genau bestimmte Summe fertigzustellen, und darf keine Erhöhung fordern — selbst wenn er mehr Arbeit oder grössere Auslagen gehabt hat, als vorgesehen war. Das Kalkulationsrisiko liegt beim Unternehmer. Nur ausserordentliche, nicht voraussehbare Umstände erlauben gemäss Art. 373 Abs. 2 OR eine richterliche Preiserhöhung — die Hürde ist hoch und deckt das normale Bauprojektrisiko nicht ab.

Ohne genaue Preisbestimmung gilt Art. 374 OR: Der Preis wird nach dem Wert der Arbeit und den Aufwendungen des Unternehmers festgesetzt. Zwischen diesen Polen entscheidet die Vertragsredaktion darüber, wer welches Risiko trägt.

Wo Nachträge wirklich herkommen

Der berechtigte Nachtrag entsteht durch Bestellungsänderung: Der Bauherr will etwas anderes oder mehr als vereinbart — dann schuldet er dafür auch die Vergütung. Der problematische Nachtrag entsteht aus Lücken: Eine unvollständige oder unklare Leistungsbeschreibung lässt offen, ob eine Leistung im Preis enthalten war, und der Unternehmer deklariert sie als zusätzlich. Der dritte Typ ist der taktische Nachtrag — knapp kalkulierte Angebote, deren Marge über Nachträge zurückgeholt werden soll. Gegen den ersten hilft Budgetdisziplin, gegen den zweiten Vertragsqualität, gegen den dritten Kontrolle.

Die vier Regeln der Nachtragskontrolle

Erstens: Kein Nachtrag ohne schriftliche Anordnung. Wer zulässt, dass Mehrleistungen auf Zuruf ausgeführt werden, verhandelt später über vollendete Tatsachen. Der Vertrag sollte festhalten, dass Zusatzleistungen nur gegen schriftlich vereinbarten Preis und Termin ausgeführt werden. Zweitens: Jeden Nachtrag vor der Ausführung prüfen — ist die Leistung wirklich nicht geschuldet? Die Antwort steht in der Leistungsbeschreibung, nicht im Nachtragsformular des Unternehmers. Drittens: Preis und Terminfolge zusammen verhandeln. Ein Nachtrag, der den Endtermin stillschweigend verschiebt, kostet doppelt. Viertens: Ein laufendes Nachtragsregister führen — Stand aller gestellten, geprüften, anerkannten und bestrittenen Nachträge, jederzeit aktuell. Wer den Überblick verliert, verliert die Verhandlung.

Bestrittene Nachträge: nicht zahlen, aber sauber bestreiten

Ein unberechtigter Nachtrag wird nicht dadurch berechtigt, dass er auf der Schlussrechnung steht. Er wird aber auch nicht dadurch erledigt, dass man ihn ignoriert. Die Bestreitung gehört schriftlich, begründet und mit Verweis auf die vertragliche Grundlage dokumentiert — Position für Position. Pauschales Bestreiten überzeugt kein Gericht; präzises Bestreiten verhindert oft, dass es je eines braucht.

Der Rechenfehler der meisten Bauherren

Nachtragskontrolle wird als Konfliktkosten wahrgenommen und deshalb vermieden — man will das Verhältnis zum Unternehmer nicht belasten. Die Rechnung geht anders: Ein professionell geführtes Nachtragswesen ist keine Kampfansage, sondern Projektnormalität, und es diszipliniert beide Seiten. Belastet wird das Verhältnis nicht durch Kontrolle, sondern durch die Schlussrechnung, über die man nie gesprochen hat.