Neues Baumängelrecht seit 1. Januar 2026 — was Bauherren jetzt wissen müssen

Über hundert Jahre lang galt im Schweizer Werkvertragsrecht ein eiserner Grundsatz: Wer einen Baumangel entdeckt, muss ihn sofort rügen — wer zögert, verliert seine Rechte. Diese Regel hat Generationen von Bauherren um ihre Ansprüche gebracht, oft wegen weniger Tage Verspätung. Seit dem 1. Januar 2026 ist das Gesetz ein anderes. Die Revision des Baumängelrechts hat die Position der Bauherren an mehreren entscheidenden Stellen gestärkt — wer baut oder gebaut hat, sollte die neuen Regeln kennen.

Die neue Rügefrist: 60 Tage statt «sofort»

Das Herzstück der Revision: Gemäss Art. 367 Abs. 1bis OR beträgt die Frist für die Mängelrüge bei einem unbeweglichen Werk neu 60 Tage. Die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam — das Gesetz lässt hier keinen Spielraum für Vertragsklauseln, die Bauherren schlechter stellen.

Bemerkenswert ist die Reichweite der Regel. Sie gilt nicht nur für das Gebäude selbst, sondern auch für Mängel beweglicher Werke, die bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert wurden — etwa eine Heizungsanlage oder eine Liftanlage —, sowie für Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren, sofern diese Mängel die Mangelhaftigkeit des Bauwerks verursacht haben. Die Frist folgt also dem Problem, nicht der Vertragsform.

Verdeckte Mängel: 60 Tage ab Entdeckung

Dieselbe Logik gilt für Mängel, die erst Jahre nach der Abnahme sichtbar werden. Nach Art. 370 Abs. 4 OR sind Mängel eines unbeweglichen Werks, die bei der Abnahme und ordnungsgemässen Prüfung nicht erkennbar waren, innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen. Auch hier: Kürzere vertragliche Fristen sind unwirksam.

Das alte Regime — Anzeige «sofort nach der Entdeckung», sonst gilt das Werk als genehmigt — hatte eine brutale Konsequenz: Wer einen Riss in der Fassade entdeckte und erst zwei Wochen später einen Fachmann beizog, riskierte bereits den Rechtsverlust. Neu bleibt Zeit für eine sachliche Abklärung, bevor gerügt werden muss.

Das Nachbesserungsrecht lässt sich nicht mehr wegbedingen

Die zweite grosse Neuerung betrifft eine Praxis, die vor allem beim Erwerb ab Plan verbreitet war: Verträge, die das Recht des Bestellers auf Behebung von Mängeln einschränken oder ganz ausschliessen. Gemäss Art. 368 Abs. 2bis OR ist eine zum Voraus getroffene Verabredung, wonach der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft.

Wer also künftig einen Werkvertrag oder einen Vertrag über den Erwerb einer noch zu erstellenden Baute unterzeichnet, behält in jedem Fall den Anspruch darauf, dass der Unternehmer Mängel auf eigene Kosten behebt — unabhängig davon, was im Kleingedruckten steht.

Ersatzvornahme: der neue Hebel bei verweigerter Nachbesserung

Was aber, wenn der Unternehmer die Nachbesserung verschleppt oder verweigert? Hier setzt die dritte Neuerung an. Nach Art. 368 Abs. 2 OR gilt im Falle der unentgeltlichen Verbesserung neu Art. 366 Abs. 2 OR sinngemäss: Der Besteller kann dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Mängelbehebung setzen — verbunden mit der Androhung, dass die Verbesserung bei unbenutztem Fristablauf auf Gefahr und Kosten des Unternehmers einem Dritten übertragen wird.

Damit ist die sogenannte Ersatzvornahme, die die Gerichtspraxis bisher nur unter engen Voraussetzungen zuliess, gesetzlich verankert. Für Bauherren bedeutet das: Die Nachbesserung ist kein zahnloser Anspruch mehr, den ein unwilliger Unternehmer aussitzen kann. Wer nicht liefert, zahlt die Rechnung des Dritten, der es richtig macht.

Verjährung: fünf Jahre — und zwar zwingend

Bei der Verjährung bleibt es für unbewegliche Werke bei der Fünfjahresfrist ab Abnahme gemäss Art. 371 Abs. 2 OR. Neu stellt Art. 371 Abs. 1 OR klar, dass auch Ansprüche wegen Mängeln beweglicher Werke, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurden und dessen Mangelhaftigkeit verursacht haben, erst nach fünf Jahren verjähren. Und entscheidend: Gemäss Art. 371 Abs. 3 OR kann die Verjährungsfrist von fünf Jahren nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden.

Verträge, die die Verjährung auf zwei oder drei Jahre verkürzen — bisher ein beliebtes Instrument, um Mängelansprüche faktisch leerlaufen zu lassen —, sind in diesem Punkt seit dem 1. Januar 2026 wirkungslos.

Gilt das auch für meinen laufenden Vertrag?

Nach den allgemeinen übergangsrechtlichen Grundsätzen bleibt für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurden, grundsätzlich das bisherige Recht massgebend. Ob und inwieweit einzelne neue Bestimmungen auf ein laufendes Vertragsverhältnis durchschlagen, hängt vom Einzelfall ab — insbesondere vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses, der Abnahme und der Mängelentdeckung. Wer unsicher ist, welches Regime für sein Projekt gilt, sollte das klären lassen, bevor Fristen laufen.

Was Bauherren jetzt tun sollten

Erstens: Neue Verträge auf die zwingenden Mindeststandards prüfen. Klauseln, die Rügefristen unter 60 Tage drücken, das Nachbesserungsrecht bei Bauten ausschliessen oder die Fünfjahresverjährung verkürzen, sind unwirksam — aber sie stehen weiterhin in vielen Vertragsmustern und stiften Verwirrung. Zweitens: Das Fristenmanagement anpassen. 60 Tage sind mehr als «sofort», aber sie vergehen schnell — besonders wenn erst Gutachten eingeholt werden müssen. Drittens: Abnahmen und Mängel lückenlos dokumentieren. Die besten Fristen nützen nichts, wenn sich der Zeitpunkt der Entdeckung nicht belegen lässt.

Die Revision hat die Spielregeln zugunsten der Bauherren verschoben. Genutzt werden müssen sie trotzdem — von selbst setzt sich kein Anspruch durch.