Die Schlussabrechnung — wo die letzten zehn Prozent verloren gehen

Am Ende des Bauprojekts liegt ein Dokument auf dem Tisch, das über mehr Geld entscheidet als manche Vergabeverhandlung: die Schlussabrechnung. Sie kommt in einem Moment, in dem alle müde sind — der Bauherr will einziehen, der Unternehmer will abschliessen, die Zahlen sind gross und das Prüfungsinteresse ist klein. Genau darauf ist sie gebaut. Die letzten zehn Prozent eines Projekts gehen selten auf der Baustelle verloren; sie gehen in der Abrechnung verloren.

Was die Schlussabrechnung rechtlich ist — und was nicht

Die Schlussabrechnung ist die Forderungsaufstellung des Unternehmers, nicht deren Feststellung. Fällig wird die Vergütung gemäss Art. 372 Abs. 1 OR mit der Ablieferung des Werks — geschuldet ist aber nur, was vertraglich vereinbart und tatsächlich erbracht wurde. Beim Festpreis gilt die Bindung von Art. 373 Abs. 1 OR: keine Erhöhung, auch wenn der Unternehmer mehr Arbeit oder grössere Auslagen hatte als vorgesehen. Bei Abrechnung nach Aufwand oder Ausmass ist gemäss Art. 374 OR der Wert der Arbeit und der Aufwendungen massgebend — und genau dort beginnt die Prüfarbeit.

Die vier Prüffelder

Erstens das Ausmass: Bei Einheitspreisverträgen ist jede Position eine Mengenbehauptung. Aufmasse gehören kontrolliert, nicht geglaubt — Differenzen von wenigen Prozenten über hundert Positionen summieren sich zu fünfstelligen Beträgen. Zweitens die Nachträge: Auf der Schlussrechnung tauchen regelmässig Positionen auf, die nie angeordnet, nie anerkannt oder längst bestritten wurden. Was im Nachtragsregister nicht als anerkannt geführt ist, wird nicht bezahlt, sondern begründet. Drittens die Abzüge: Skonti, Rabatte, bereits geleistete Akontozahlungen, vereinbarte Rückbehalte — die banalste Fehlerquelle ist die vergessene Akontozahlung, die doppelt kassiert wird. Viertens die Gegenrechte: offene Mängel, Ersatzvornahmekosten, Verspätungsfolgen.

Verrechnen statt nachfordern

Die stärkste Position hat der Bauherr, solange er noch nicht bezahlt hat. Eigene Gegenforderungen — etwa Kosten der Ersatzvornahme oder eine verfallene Konventionalstrafe — lassen sich gemäss Art. 120 Abs. 1 OR mit der Werklohnforderung verrechnen, sofern beide Forderungen fällig sind; und gemäss Art. 120 Abs. 2 OR kann die Verrechnung selbst dann geltend gemacht werden, wenn die Gegenforderung bestritten wird. Wer dagegen zuerst vollständig bezahlt und dann seine Ansprüche einfordert, hat die Rollen getauscht: Aus dem Schuldner mit Einreden wird ein Gläubiger, der klagen muss. Bei der Konventionalstrafe für Terminverzug kommt die bekannte Falle hinzu — sie bleibt nach Art. 160 Abs. 2 OR nur erhalten, wenn die Erfüllung nicht vorbehaltlos angenommen wurde; der Vorbehalt gehört ins Abnahmeprotokoll und in die Reaktion auf die Schlussrechnung.

Der Rückbehalt ist kein Misstrauen, sondern Systematik

Ein vertraglich vereinbarter Rückbehalt auf der Schlusszahlung — üblich sind fünf bis zehn Prozent, abgesichert je nach Vereinbarung durch Bankgarantie — ist die einzige Sicherheit, die in der Mängelphase noch wirkt. Er gehört im Vertrag verankert, in der Abrechnung durchgesetzt und erst freigegeben, wenn die protokollierten Mängel behoben sind. Die Erfahrung ist banal und verlässlich: Die Reaktionszeit eines Unternehmers auf Mängelrügen korreliert mit der Höhe des noch offenen Betrags.

Prüfen kostet Tage, Nichtprüfen kostet Prozente

Eine systematische Schlussrechnungsprüfung — Ausmasskontrolle, Nachtragsabgleich, Zahlungsabgleich, Gegenrechtsverrechnung — dauert bei einem mittleren Projekt wenige Tage und findet in der Praxis fast immer Korrekturen, häufig im Bereich mehrerer Prozente der Schlusssumme. Es gibt im ganzen Projektverlauf keinen Zeitpunkt, an dem sich Sorgfalt schneller verzinst. Bezahlt wird, was geschuldet ist — nicht, was gefordert wird. Die Schlussabrechnung ist der Ort, an dem dieser Satz Geld wert ist.