SIA 118 und das neue Baumängelrecht — was im Werkvertrag jetzt wirklich gilt

Kaum ein Bauvertrag in der Schweiz kommt ohne den Verweis aus: «Es gilt die SIA-Norm 118.» Seit dem 1. Januar 2026 stellt sich die Frage neu, was dieser Satz eigentlich bedeutet — denn das revidierte Baumängelrecht im Obligationenrecht setzt zwingende Mindeststandards, an denen sich jeder Werkvertrag messen lassen muss. Zeit für eine Auslegeordnung.

Zwei Regime, ein Bauprojekt

Das Obligationenrecht regelt die Mängelrechte des Bestellers von Gesetzes wegen. Die SIA-Norm 118 ist dagegen ein privates Regelwerk des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins — sie gilt nur, wenn die Parteien sie vertraglich vereinbaren. Tun sie das, ersetzt das SIA-Regime in weiten Teilen die gesetzliche Ordnung. Tun sie es nicht oder nur teilweise, gilt das Gesetz.

Für Bauherren ist der Unterschied erheblich — vor allem bei der Frage, wie lange und wie Mängel gerügt werden können.

Was die SIA 118 anders regelt

Der grösste praktische Vorteil des SIA-Regimes liegt in der Rügefrist: Während der zweijährigen Frist nach der Abnahme kann der Bauherr Mängel jederzeit rügen — er muss nicht bei jeder Entdeckung sofort reagieren, sondern kann Mängel sammeln und gebündelt geltend machen. Erst nach Ablauf dieser zwei Jahre gilt ein strengeres Regime für verdeckte Mängel, das der SIA mit der Korrigenda C1:2026 an die neue gesetzliche 60-Tage-Frist angepasst hat.

Dazu kommt eine klare Ordnung der Mängelrechte: Zunächst hat der Unternehmer das Recht und die Pflicht zur Nachbesserung; Minderung und Wandelung kommen erst danach ins Spiel. Dieses gestufte System hat sich in der Praxis bewährt — es gibt beiden Seiten einen berechenbaren Fahrplan.

Was seit dem 1. Januar 2026 zwingend gilt — auch mit SIA 118

Die Revision hat drei Pflöcke eingeschlagen, die kein Vertrag mehr ausreissen kann. Gemäss Art. 367 Abs. 1bis OR ist die Vereinbarung einer Rügefrist von weniger als 60 Tagen bei unbeweglichen Werken unwirksam. Nach Art. 368 Abs. 2bis OR sind Vorausverabredungen ungültig, die den Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung einschränken oder ausschliessen, wenn der Mangel eine Baute betrifft. Und gemäss Art. 371 Abs. 3 OR kann die fünfjährige Verjährungsfrist nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden.

Für Verträge mit vollständig übernommener SIA 118 ändert sich dadurch wenig — die Norm gewährt dem Bauherrn mit der zweijährigen Rügefrist ohnehin mehr, als das Gesetz verlangt. Wer dem Besteller mehr gibt, verstösst nicht gegen Bestimmungen, die nur Verschlechterungen verbieten.

Die Falle: «SIA 118 light»

Kritisch wird es bei Verträgen, die die SIA 118 nur selektiv übernehmen — ein weit verbreitetes Muster. Da wird die Norm «grundsätzlich» für anwendbar erklärt, aber die Rügefrist auf ein Jahr verkürzt, die Nachbesserung an Bedingungen geknüpft oder die Verjährung für einzelne Gewerke reduziert. Solche Abweichungen waren schon bisher verhandelbar schlecht für den Bauherrn; seit dem 1. Januar 2026 sind sie an den zwingenden Mindeststandards des Gesetzes zu messen — und fallen dort durch, wo sie den Bauherrn schlechter stellen, als es Art. 367 Abs. 1bis, Art. 368 Abs. 2bis und Art. 371 Abs. 3 OR erlauben.

Das Problem: Die unwirksame Klausel steht trotzdem im Vertrag. Wer sie nicht als unwirksam erkennt, richtet sein Verhalten danach — und verschenkt Rechte, die ihm das Gesetz garantiert.

Was in den Vertrag gehört

Erstens: SIA 118 vollständig übernehmen oder bewusst darauf verzichten — Rosinenpickerei erzeugt Widersprüche, die im Streitfall teuer ausgelegt werden. Zweitens: Jede Abweichung von der Norm explizit benennen und auf ihre Zulässigkeit prüfen. Drittens: Die Abnahme sauber regeln und durchführen — sie ist der Anker, an dem sämtliche Fristen hängen, im SIA-Regime wie im Gesetz.

Ein Werkvertrag ist kein Formular, sondern die Risikoverteilung eines Projekts in Textform. Wer sie versteht, bevor er unterschreibt, spart sich den Streit danach.