Terminverzug am Bau — was Bauherren tun können, bevor es zu spät ist

Der Bezugstermin steht im Vertrag, die Kündigung der alten Wohnung ist raus, der Zügeltermin gebucht — und auf der Baustelle passiert seit Wochen sichtbar zu wenig. Terminverzug ist die häufigste Störung im Bauprojekt und zugleich die, bei der Bauherren am längsten zuwarten. Das ist die teuerste aller Reaktionen: Beim Verzug entscheidet der Zeitpunkt des Handelns über die Handlungsmöglichkeiten.

Der wichtigste Hebel liegt vor dem Endtermin

Das Gesetz verlangt nicht, dass der Bauherr den verpassten Termin abwartet. Gemäss Art. 366 Abs. 1 OR kann der Besteller vom Vertrag zurücktreten, ohne den Lieferungstermin abzuwarten, wenn der Unternehmer das Werk nicht rechtzeitig beginnt, die Ausführung vertragswidrig verzögert oder ohne Schuld des Bestellers so sehr im Rückstand ist, dass die rechtzeitige Vollendung nicht mehr vorauszusehen ist. Wer also dokumentieren kann, dass der Terminplan rechnerisch nicht mehr aufgeht, muss nicht zusehen, bis es amtlich ist.

Dasselbe Muster gilt für absehbar mangelhafte Ausführung: Nach Art. 366 Abs. 2 OR kann der Besteller dem Unternehmer eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen — mit der Androhung, dass bei Unterlassung die Verbesserung oder die Fortführung des Werks auf Gefahr und Kosten des Unternehmers einem Dritten übertragen wird. Der Bauherr ist dem Baufortschritt nicht ausgeliefert; er muss die Instrumente nur rechtzeitig und formrichtig einsetzen.

Die Konventionalstrafe — und der Satz, der sie rettet

Die wirksamste vertragliche Absicherung gegen Verzug ist die Konventionalstrafe: ein fester Betrag pro Tag oder Woche Verspätung, der ohne Schadensnachweis geschuldet ist. Die Parteien können sie gemäss Art. 163 Abs. 1 OR in beliebiger Höhe vereinbaren; übermässig hohe Strafen setzt das Gericht nach Art. 163 Abs. 3 OR herab — realistisch dimensionierte Ansätze im Promillebereich der Werksumme pro Tag halten stand.

Entscheidend ist ein Detail, das regelmässig übersehen wird: Wurde die Strafe für die Nichteinhaltung der Erfüllungszeit versprochen, kann sie gemäss Art. 160 Abs. 2 OR neben der Erfüllung des Vertrags gefordert werden — aber nur, solange der Gläubiger die Erfüllung nicht vorbehaltlos annimmt. Wer das verspätete Werk bei der Abnahme entgegennimmt, ohne die Konventionalstrafe ausdrücklich vorzubehalten, riskiert ihren Verlust. Ein einziger protokollierter Satz — «Abnahme unter Vorbehalt der Konventionalstrafe wegen Terminüberschreitung» — sichert den Anspruch.

Ohne Pönale: Verzugsschaden ist mühsam, aber real

Fehlt eine Konventionalstrafe, bleibt der Ersatz des konkreten Verspätungsschadens: Doppelmieten, verlängerte Bauzinsen, entgangene Mieteinnahmen, Lager- und Umzugskosten. Das funktioniert — aber jede Position muss belegt und der Verzug dem Unternehmer zurechenbar sein. Deshalb gilt vom ersten Anzeichen an: Bautenstand fotografisch dokumentieren, Terminabweichungen schriftlich rügen, Fristen ansetzen, jede Reaktion des Unternehmers archivieren. Beweise, die im Streitfall fehlen, sind Positionen, die niemand bezahlt.

Vorsicht mit den Gegenargumenten

Unternehmer begründen Verzug fast immer gleich: Schlechtwetter, Lieferfristen, fehlende Entscheide des Bauherrn, Zusatzwünsche. Ein Teil davon ist regelmässig berechtigt — Bestellungsänderungen verschieben Termine tatsächlich, und wer selbst Entscheidungen verschleppt, hat den Verzug mitverursacht. Genau deshalb gehört zu jedem Nachtrag die ausdrückliche Regelung der Terminfolge, und genau deshalb dokumentiert ein gut geführtes Projekt auch die eigenen Entscheide lückenlos. Die Verzugsfrage ist am Ende eine Beweisfrage — und die gewinnt, wer das bessere Dossier hat.

Die Reihenfolge im Ernstfall

Erstens den Rückstand feststellen und schriftlich rügen. Zweitens Frist zur Aufholung mit konkretem Terminplan verlangen. Drittens die Optionen prüfen — Konventionalstrafe vorbehalten, Ersatzvornahme androhen, bei hoffnungslosem Rückstand den Rücktritt nach Art. 366 Abs. 1 OR erwägen. Viertens parallel die eigene Schadensdokumentation führen. Wer diese Sequenz diszipliniert abarbeitet, verhandelt aus der Stärke — wer wartet, verhandelt am Ende über Kulanz.