Über Preise wird beim Bauvertrag hart verhandelt, über Zahlungspläne kaum — dabei entscheidet der Zahlungsplan darüber, was der Preis am Ende wert ist. Wer zu früh zu viel bezahlt, hat seine Verhandlungsmacht abgegeben, bevor das Projekt in die kritische Phase kommt. Die Regel ist einfach und wird trotzdem laufend verletzt: Geld folgt Leistung, nie umgekehrt.
Was das Gesetz sagt — und warum es niemand anwendet
Die gesetzliche Grundordnung ist bauherrenfreundlich: Gemäss Art. 372 Abs. 1 OR hat der Besteller die Vergütung bei der Ablieferung des Werks zu zahlen; ist das Werk in Teilen zu liefern und die Vergütung nach Teilen bestimmt, so ist nach Art. 372 Abs. 2 OR für jeden Teil bei dessen Ablieferung zu zahlen. Zahlung nach Leistung ist also der gesetzliche Normalfall. In der Praxis wird diese Ordnung durch vertragliche Zahlungspläne ersetzt — was legitim ist, denn kein Unternehmer kann ein Millionenprojekt vorfinanzieren. Problematisch wird es dort, wo der Zahlungsplan die Liquiditätswünsche des Unternehmers abbildet statt den Baufortschritt.
Das Warnsignal: Zahlungsplan läuft der Baustelle voraus
Der Test ist eine einzige Frage: Entspricht der kumulierte Zahlungsstand zu jedem Zeitpunkt höchstens dem Wert der erbrachten Leistung? Pläne mit hohen Raten bei Vertragsschluss, Aushub und Rohbaubeginn beantworten die Frage mit Nein — dort ist der Bauherr strukturell in Vorleistung. Die Folgen zeigen sich erst, wenn etwas schiefgeht: Wer bei achtzig Prozent Zahlungsstand und sechzig Prozent Baufortschritt einen säumigen oder insolventen Unternehmer hat, finanziert die Differenz ein zweites Mal. Und wer keine offenen Beträge mehr hat, hat auch kein Druckmittel für Mängelbehebung und Fertigstellung.
Die Bausteine eines robusten Zahlungsplans
Erstens: Raten an definierte, prüfbare Meilensteine knüpfen — nicht an Kalenderdaten. «Rohbau vollendet» ist prüfbar, «per 30. Juni» nicht. Zweitens: Jede Rate erst nach verifiziertem Fortschritt freigeben; die Prüfung gehört zum Bauherrn oder seiner Vertretung, nicht zum Unternehmer, der die Rechnung stellt. Drittens: Anzahlungen minimieren und, wo unvermeidbar, gegen Sicherheit leisten. Viertens: Einen substanziellen Schlussanteil zurückbehalten, der erst nach Abnahme und Behebung der protokollierten Mängel fliesst — die letzten Prozente sind erfahrungsgemäss die einzige Sprache, die in der Schlussphase alle sprechen. Fünftens: Sicherheiten regeln — Erfüllungsgarantie während der Bauzeit, Garantierückbehalt oder Bankgarantie für die Mängelhaftung danach.
Der Zusammenhang mit dem Pfandrechtsrisiko
Der Zahlungsplan ist auch das wichtigste Instrument gegen das Doppelzahlungsrisiko aus Subunternehmer-Pfandrechten: Solange der Bauherr dem Baufortschritt nicht vorausbezahlt hat, verfügt er über die Mittel, mit denen sich ein drohendes Bauhandwerkerpfandrecht ablösen oder ein Subunternehmer direkt befriedigen lässt — unter Anrechnung an die Vergütung des Generalunternehmers. Wer dagegen voll bezahlt hat, kauft dieselbe Leistung im Ernstfall zweimal.
Verhandelbar ist das alles — vor der Unterschrift
Kein seriöser Unternehmer scheitert an einem leistungsgerechten Zahlungsplan; wer ihn ablehnt, gibt Auskunft über seine Liquidität. Nach der Unterschrift dreht sich das Verhältnis: Dann ist der Zahlungsplan Vertragsinhalt, und jede Korrektur kostet Zugeständnisse an anderer Stelle. Die zehn Minuten, die es braucht, einen Zahlungsplan gegen den Terminplan zu legen, gehören zu den bestbezahlten des ganzen Projekts.