Baustopp — wer darf ihn verhängen, wer zahlt ihn

Eine Baustelle, die steht, ist das teuerste Bauwerk der Schweiz. Die Kräne kosten Miete, die Baukredite Zinsen, die Mieter ziehen nicht ein, und die Folgeunternehmer, die ihre Termine freigehalten haben, stellen Stillstand in Rechnung. Trotzdem wird der Baustopp erstaunlich leichtfertig ausgesprochen – von Behörden, von Unternehmern, von Bauherren. Wer ihn verhängen darf und wer ihn bezahlt, sind zwei verschiedene Fragen, und beide haben klare Antworten.

Der behördliche Baustopp

Die Baupolizei stoppt eine Baustelle, wenn ohne oder abweichend von der Bewilligung gebaut wird. Das ist kantonales und kommunales Recht, und es gilt unabhängig davon, was im Werkvertrag steht; das Verfahren selbst ist im Artikel «Baubewilligung und Einsprache» beschrieben. Die Frage, wer die Kosten trägt, ist dann eine Frage nach der Ursache: Hat der Planer Pläne geliefert, die von der Bewilligung abweichen, oder der Unternehmer ausgeführt, was nicht geplant war, haftet er aus dem Vertrag – wer eine Verbindlichkeit nicht gehörig erfüllt, hat den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen, sofern er nicht beweist, dass ihn keinerlei Verschulden trifft (Art. 97 Abs. 1 OR). Hast Du selbst eine Änderung bestellt, ohne die Bewilligung anzupassen, ist der Stopp Dein Risiko.

Der Unternehmer stellt die Arbeit ein

Der häufigste Baustopp ist keiner, der ausgesprochen wird. Die Leute kommen einfach nicht mehr, und auf Nachfrage heisst es: offene Rechnungen. Ob das berechtigt ist, hängt vom Zahlungsplan ab. Bei einem zweiseitigen Vertrag muss, wer die Erfüllung verlangt, selbst erfüllt haben oder die Erfüllung anbieten, es sei denn, er hat nach dem Vertrag erst später zu leisten (Art. 82 OR). Ist eine Rate nach dem Zahlungsplan fällig und unbezahlt, darf der Unternehmer seine Leistung zurückhalten. Ist sie bestritten, weil die Leistung dahinter nicht erbracht oder mangelhaft ist, sieht es anders aus – dann hast Du Gründe, und er hat ein Risiko.

Eine zweite Grundlage betrifft Deine Zahlungsfähigkeit: Ist eine Vertragspartei zahlungsunfähig geworden, namentlich im Konkurs oder fruchtlos gepfändet, und ist dadurch der Anspruch der anderen gefährdet, kann diese ihre Leistung zurückhalten, bis die Gegenleistung sichergestellt ist, und nach erfolgloser Fristansetzung vom Vertrag zurücktreten (Art. 83 OR). Ein Unternehmer, der von Finanzierungsproblemen hört, wird diesen Artikel kennen.

Ist die SIA-Norm 118 Vertragsbestandteil, enthält sie zusätzlich eine eigene Regelung dazu, wann der Unternehmer bei Zahlungsverzug die Arbeit einstellen darf. Prüfe ihren Wortlaut im Vertrag, bevor Du argumentierst – sie ist in der Praxis die Grundlage, auf die sich der Unternehmer beruft.

Stellt der Unternehmer die Arbeit ein, ohne dass eine dieser Grundlagen trägt, gerät er in Verzug. Ist ein Verfalltag vereinbart, mit dessen Ablauf, sonst durch Deine Mahnung (Art. 102 Abs. 1 und 2 OR). Dann setzt Du eine angemessene Nachfrist; verstreicht sie, kannst Du auf Erfüllung mit Schadenersatz wegen Verspätung klagen oder, sofort erklärt, auf die Leistung verzichten und Schadenersatz verlangen oder vom Vertrag zurücktreten (Art. 107 OR). Beginnt der Unternehmer nicht rechtzeitig, verzögert er vertragswidrig oder ist er ohne Deine Schuld so im Rückstand, dass die rechtzeitige Vollendung nicht mehr vorauszusehen ist, kannst Du ohne Abwarten des Termins zurücktreten (Art. 366 Abs. 1 OR).

Der Bauherr stoppt

Du kannst die Arbeiten jederzeit stoppen – aber nicht gratis. Solange das Werk unvollendet ist, kannst Du gegen Vergütung der geleisteten Arbeit und volle Schadloshaltung des Unternehmers vom Vertrag zurücktreten (Art. 377 OR). Volle Schadloshaltung heisst: auch der entgangene Gewinn. Der Rücktritt nach Art. 377 OR ist deshalb das teuerste Instrument, das Du hast, und es ist das falsche, wenn eigentlich der Unternehmer der Grund ist.

Dann greift Art. 366 OR. Lässt sich während der Ausführung eine mangelhafte oder sonst vertragswidrige Erstellung durch Verschulden des Unternehmers bestimmt voraussehen, kannst Du ihm eine angemessene Frist zur Abhilfe ansetzen mit der Androhung, dass die Verbesserung oder die Fortführung des Werks sonst auf seine Gefahr und Kosten einem Dritten übertragen wird (Art. 366 Abs. 2 OR). Das ist der Baustopp mit Hebel: Er zwingt den Unternehmer, zu korrigieren oder die Baustelle zu verlieren – auf seine Kosten.

Ein Stopp, den Du ohne diese Grundlage anordnest, weil Du «zuerst etwas klären» willst, ist dagegen Dein Stillstand. Der Unternehmer kann die Mehrkosten und die Verlängerung verlangen, und eine vereinbarte Konventionalstrafe für seinen Terminverzug fällt dahin, wenn die Erfüllung durch einen Umstand unmöglich wurde, den er nicht zu vertreten hat (Art. 163 Abs. 2 OR).

Was jeder Tag kostet

Stillstandskosten sind selten ein Posten, sondern eine Kette: Bauzinsen und Bereitstellungskosten der Bank, Miete für Gerüst, Kran und Installationen, Mietausfall oder Entschädigung an Käufer, Stillstandsforderungen der übrigen Unternehmer, Winterschutz, Bewachung. Wer den Stopp verursacht hat, trägt diese Kette – aber nur, wenn sie dokumentiert ist. Ein Bautagebuch, das den Stillstand datiert, und eine fortlaufende Aufstellung der Kosten sind in diesem Moment wichtiger als jedes Schreiben.

Das Vorgehen, wenn die Baustelle steht

Erstens: den Grund schriftlich verlangen. Ein Unternehmer, der die Arbeit einstellt, muss sagen, weshalb; eine Behörde verfügt. Zweitens: Zahlungsstand und Leistungsstand nebeneinanderlegen – was ist fällig, was ist erbracht, was ist mangelhaft. Drittens: den Zustand der Baustelle festhalten, mit Fotos und Datum, nötigenfalls durch vorsorgliche Beweisführung (Art. 158 ZPO). Viertens: Fristen setzen – Nachfrist mit Androhung, nicht bloss Mahnung. Fünftens: an den Tisch.

Der Baustopp ist der Moment, in dem beide Seiten pro Tag verlieren. Deshalb ist er auch der Moment, in dem eine Verhandlung mit Zahlen am schnellsten zum Ziel führt. Vier solche Fälle, mit Beträgen, stehen im Artikel «Schlichten statt prozessieren».