STWEG-Herbstversammlung: Sanierungsbeschlüsse, die später teuer werden

Im Herbst tagen die Stockwerkeigentümergemeinschaften. Budget, Rechnung, und immer öfter: Sanierung. Fassade, Dach, Heizung, Leitungen – die Bauten der Siebziger- und Achtzigerjahre sind fällig, und die Versammlung fasst den Beschluss in einem Satz: «Die Versammlung beschliesst die Sanierung des Dachs.» Der Satz sieht im Protokoll gut aus. Auf der Baustelle lässt er alles offen – und was offen ist, wird teuer.

Erstens: Die Massnahme muss eingestuft sein

Die Versammlung ist für alle Verwaltungsangelegenheiten zuständig, die nicht dem Verwalter zustehen (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 1 ZGB); für bauliche Massnahmen gelten die Mehrheiten des Miteigentumsrechts (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Notwendige Erhaltungsarbeiten brauchen die Mehrheit aller Miteigentümer (Art. 647c ZGB), nützliche Erneuerungen die Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647d Abs. 1 ZGB), reine Verschönerungen die Zustimmung aller (Art. 647e Abs. 1 ZGB). Ein Beschluss, der die Massnahme nicht einstuft, lässt offen, ob er mit der richtigen Mehrheit gefasst wurde. Und ein Beschluss, der das Gesetz oder das Reglement verletzt, kann binnen Monatsfrist angefochten werden (Art. 75 ZGB, über Art. 712m Abs. 2 ZGB). Deshalb gehört die Einstufung in den Beschlusstext, nicht in die Diskussion.

Dazu kommt die Beschlussfähigkeit. Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind (Art. 712p Abs. 1 ZGB). Reicht die Beteiligung nicht, ist eine zweite Versammlung frühestens zehn Tage später einzuberufen, die mit einem Drittel aller Eigentümer beschlussfähig ist (Art. 712p Abs. 2 und 3 ZGB). Mehrere Personen, denen ein Stockwerk gemeinschaftlich gehört, haben eine Stimme (Art. 712o Abs. 1 ZGB). Wer das Quorum nicht zählt, bevor er abstimmen lässt, riskiert den ganzen Beschluss.

Zweitens: Kostendach, nicht Kostenschätzung

Ein Sanierungsbeschluss ohne Betrag ist ein Blankoscheck. Der Beschluss braucht ein Kostendach – den Betrag, bis zu dem die Verwaltung oder der Ausschuss Verträge abschliessen darf – und eine Reserve für Unvorhergesehenes, die ausgewiesen ist, nicht versteckt. Dieses Kostendach muss auf einer Grundlage stehen: einer Zustandsanalyse, einer Kostenschätzung mit Genauigkeitsangabe, besser auf eingeholten Offerten. Wer über eine Zahl abstimmt, die ein Verwalter «aus Erfahrung» genannt hat, stimmt über eine Vermutung ab.

Drittens: Die Finanzierung gehört in denselben Beschluss

Die Eigentümer tragen die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach Massgabe ihrer Wertquoten (Art. 712h Abs. 1 ZGB); dient ein Bauteil einzelnen Einheiten nicht oder nur in ganz geringem Mass, ist das bei der Verteilung zu berücksichtigen (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Über die Schaffung eines Erneuerungsfonds befindet die Versammlung (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB). Der Beschluss muss sagen, wie viel aus dem Fonds kommt, wie hoch die Sonderbeiträge sind und wann sie fällig werden. Ein Fonds, der die Sanierung nicht deckt, und Sonderbeiträge, die erst nach der Vergabe beschlossen werden, sind der häufigste Grund für Zahlungsausfälle mitten in der Ausführung – und ein Unternehmer, der nicht bezahlt wird, stellt die Arbeit ein.

Viertens: Wer ist der Bauherr?

Die Gemeinschaft ist Bauherr, aber sie kann nicht bauen. Jemand muss Offerten einholen, vergeben, Verträge unterzeichnen, Sitzungen führen, Rechnungen prüfen, Mängel rügen. Der Beschluss muss sagen, wer das tut und mit welcher Kompetenz: die Verwaltung im Rahmen des Kostendachs, ein Bauausschuss, eine externe Bauherrenvertretung. Eine Verwaltung, die zehn Liegenschaften betreut, ist keine Bauabteilung. Projekte, die ohne klare Bauherrenrolle starten, enden regelmässig damit, dass niemand die Nachträge geprüft, niemand das Abnahmeprotokoll geführt und niemand die Garantiefristen notiert hat.

Fünftens: Protokoll und Anfechtungsfrist

Die Beschlüsse sind zu protokollieren, und das Protokoll ist aufzubewahren (Art. 712n Abs. 2 ZGB). Das Protokoll ist die einzige Urkunde, die später belegt, was beschlossen wurde – Einstufung, Kostendach, Finanzierung, Kompetenzen gehören wörtlich hinein. Und dann heisst es warten: Die Anfechtungsfrist läuft einen Monat ab Kenntnis des Beschlusses. Wer vor Ablauf dieser Frist Werkverträge unterschreibt, trägt das Risiko, dass der Beschluss fällt und die Verträge stehen.

Sechstens: Die Garantiephase ist Teil der Sanierung

Ein Sanierungsprojekt ist nicht fertig, wenn die Gerüste weg sind. Nach der Abnahme beginnt die Rügefrist: Mängel, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen (Art. 370 Abs. 4 OR); die Ansprüche verjähren fünf Jahre nach der Abnahme (Art. 371 Abs. 2 OR). Der Beschluss sollte bestimmen, wer in dieser Phase zuständig ist, wer die Fristen überwacht und wer die Garantieabnahme organisiert. Sonst stellt sich die Frage in vier Jahren, und dann ist sie nicht mehr beantwortbar.

Der Beschluss, der hält

Ein Sanierungsbeschluss, der hält, passt auf eine Seite: Massnahme und Einstufung, Kostendach mit Reserve, Finanzierung aus Fonds und Sonderbeiträgen mit Fälligkeit, Projektorganisation mit Kompetenzen, Vorgehen in der Garantiephase, Protokollierung. Wer diese Seite vor der Versammlung schreibt und mit der Einladung verschickt, hat an der Versammlung keine Überraschungen – und auf der Baustelle keine offenen Fragen, die teuer werden.