STWEG blockiert: Mediation bei Sanierung und Garantiefall

In einer Stockwerkeigentümergemeinschaft gibt es zwei Arten von Blockaden. Die eine ist intern: Eine Sanierung ist nötig, aber die Mehrheit kommt nicht zustande, die Versammlung wird vertagt, zwei Parteien reden nicht mehr miteinander. Die andere ist extern: Der Unternehmer bestreitet den Mangel an Dach oder Fassade, und niemand in der Gemeinschaft fühlt sich zuständig, ihn in die Pflicht zu nehmen. Beide Blockaden haben eines gemeinsam: Sie kosten mit jedem Monat Geld, und meistens ist der Weg zum Gericht der langsamste von allen.

Welche Mehrheit für welche Massnahme

Für bauliche Massnahmen gelten im Stockwerkeigentum die Bestimmungen über das Miteigentum (Art. 712g Abs. 1 ZGB). Das Gesetz unterscheidet drei Stufen. Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten, die für die Erhaltung des Werts und der Gebrauchsfähigkeit nötig sind, brauchen die Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer (Art. 647c ZGB) – aller, nicht nur der Anwesenden. Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder eine Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit bezwecken, brauchen die Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647d Abs. 1 ZGB) – also Kopf- und Wertquotenmehrheit. Bauarbeiten, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit oder der Bequemlichkeit dienen, brauchen die Zustimmung aller (Art. 647e Abs. 1 ZGB).

Die meisten Blockaden entstehen an der Grenze zwischen der ersten und der zweiten Stufe. Ist die Dachsanierung mit besserer Dämmung «nötig» oder «nützlich»? Das entscheidet über die Mehrheit – und darüber, ob der Beschluss hält. Ein Beschluss, der das Gesetz oder das Reglement verletzt, kann von jedem Eigentümer, der nicht zugestimmt hat, binnen Monatsfrist seit Kenntnis beim Gericht angefochten werden (Art. 75 ZGB, anwendbar über Art. 712m Abs. 2 ZGB). Wer die Massnahme falsch einstuft, baut auf Sand.

Das Reglement kann die gesetzliche Ordnung nur dort ersetzen, wo das Gesetz es zulässt, und nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer (Art. 712g Abs. 2 ZGB). Prüf das Reglement, bevor Du mit Gesetzesartikeln argumentierst – aber prüf auch, ob die Abweichung überhaupt zulässig war.

Wenn die Minderheit blockiert

Steht Wasser im Keller und die Versammlung bringt keine Mehrheit zustande, bist Du nicht machtlos. Jeder Miteigentümer kann verlangen, dass die für die Erhaltung des Werts und der Gebrauchsfähigkeit notwendigen Verwaltungshandlungen durchgeführt und nötigenfalls vom Gericht angeordnet werden (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 1 ZGB). Und jeder kann von sich aus, auf Kosten aller, die Massnahmen ergreifen, die sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren (Art. 647 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Das ist der Hebel für die Notreparatur. Es ist kein Hebel für die Gesamtsanierung – die bleibt ein Beschluss.

Der Gerichtsweg funktioniert, aber er hat einen Preis, der in keiner Kostenaufstellung steht: Nach dem Urteil wohnen alle weiterhin im selben Haus.

Der Garantiefall: Wer darf überhaupt rügen?

Beim Garantiefall sitzt die Blockade anderswo. Die Mängelrechte an den gemeinschaftlichen Teilen stehen nicht «der Gemeinschaft» zu, sondern denen, die sie aus ihrem Kaufvertrag haben – beim Kauf ab Plan meist als abgetretene Rechte gegen die Unternehmer, wie im Artikel «Erwerb ab Plan» beschrieben. Die Verwaltung hat ohne Beschluss und Vollmacht keine Befugnis, diese Rechte auszuüben, und die Versammlung tagt einmal im Jahr. Dazwischen laufen die Fristen: Mängel, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen (Art. 370 Abs. 4 OR), und die Ansprüche verjähren fünf Jahre nach der Abnahme (Art. 371 Abs. 2 OR).

Die praktische Regel lautet deshalb: Wer rügeberechtigt ist, rügt – sofort, schriftlich, ohne auf die Versammlung zu warten. Die Rüge kostet nichts und wahrt die Frist. Über die Durchsetzung kann die Gemeinschaft später entscheiden; sie kann unter ihrem eigenen Namen klagen und betreiben (Art. 712l Abs. 2 ZGB), sobald die Rechte bei ihr gebündelt sind. Eine verpasste Rügefrist entscheidet dagegen niemand mehr.

Mediation: zwei Tische, zwei Rollen

Mediation im Stockwerkeigentum ist nicht ein Verfahren, sondern zwei. Am ersten Tisch sitzt die Gemeinschaft mit sich selbst: die Fraktion, die sanieren will, und die, die nicht zahlen will oder kann. Hier geht es darum, die Sachfrage von der Beziehungsfrage zu trennen – ob das Dach saniert werden muss, klärt eine fachliche Zweitmeinung, nicht die Abstimmung; wie die Kosten verteilt werden, regelt das Gesetz nach Wertquoten, wobei zu berücksichtigen ist, wenn ein Bauteil einzelnen Einheiten nicht oder nur in ganz geringem Mass dient (Art. 712h Abs. 1 und 3 ZGB). Was übrig bleibt, ist verhandelbar, und das ist meist weniger, als die Lautstärke vermuten lässt.

Am zweiten Tisch sitzt die Gemeinschaft dem Unternehmer gegenüber. Auch hier führt der Weg über Zahlen: Was ist Mangel, was Abnutzung, was kostet die Nachbesserung, was die Ersatzvornahme. Ein Unternehmer, der einem bezifferten, dokumentierten Befund gegenübersteht, vergleicht sich in der Regel, bevor ein Gericht sich damit befasst. Vier solcher Fälle mit Zahlen stehen im Artikel «Schlichten statt prozessieren».

Läuft bereits ein Verfahren, lässt sich die Mediation einbauen: Auf Antrag sämtlicher Parteien tritt sie an die Stelle des Schlichtungsverfahrens (Art. 213 Abs. 1 ZPO). Sie ist vom Gericht unabhängig und vertraulich, und die Aussagen der Parteien dürfen im gerichtlichen Verfahren nicht verwendet werden (Art. 216 ZPO). Die erzielte Vereinbarung kann das Gericht auf gemeinsamen Antrag genehmigen; sie hat dann die Wirkung eines rechtskräftigen Entscheids (Art. 217 ZPO). Verhandeln kostet also keine Rechtsposition – und das Resultat ist vollstreckbar.

Was Du heute tun kannst

Wenn Deine Gemeinschaft blockiert ist: Einstufung der Massnahme klären, Quorum und Beschlussfähigkeit prüfen, Notmassnahmen von der Sanierung trennen. Wenn ein Garantiefall läuft: rügen, jetzt. Und bevor jemand den Anwalt einschaltet: die Zahlen auf den Tisch legen. Die meisten Blockaden lösen sich nicht, weil jemand nachgibt, sondern weil jemand rechnet.