Was kostet ein Bauherrenvertreter — und was kostet keiner?

Es gibt eine Frage, die jeder Bauherr vor der Mandatierung eines Bauherrenvertreters stellt — und die kaum ein Anbieter direkt beantwortet: Was kostet das, und was bringt es mir netto? Die ausweichenden Antworten haben einen Grund: Der Nutzen ist projektabhängig. Aber er ist nicht unbezifferbar. Dieser Artikel rechnet vor, wo das Geld liegt.

Die Kostenseite: transparent und überschaubar

Bauherrenvertretung wird je nach Leistungsumfang als Pauschale, nach Aufwand oder als Anteil der Bausumme honoriert — massgebend ist, welche Phasen abgedeckt sind: Vertragsphase, Ausführung, Abnahme, Mängelbewirtschaftung oder das gesamte Projekt. Entscheidend ist nicht die Honorarform, sondern das Verhältnis: Das Honorar ist eine planbare, gedeckelte Grösse. Die Risiken, gegen die es antritt, sind es nicht.

Die Nutzenseite: fünf Posten, die sich beziffern lassen

Erstens die Nachträge. Unkontrollierte Bauprojekte verteuern sich erfahrungsgemäss um zehn bis dreissig Prozent — ein wesentlicher Teil davon über Nachträge, die bei sauberer Nachtragskontrolle nie bezahlt worden wären. Bei einer Bausumme von zwei Millionen Franken reden wir über Beträge, gegen die jedes Honorar klein wird.

Zweitens die Vergabe. Ein bereinigter Offertvergleich statt des blossen Endpreisvergleichs deckt regelmässig Differenzen im einstelligen Prozentbereich der Bausumme auf — Leistungslücken, taktische Einheitspreise, versteckte Regiepositionen. Drittens der Zahlungsplan: Wer dem Baufortschritt nie vorausbezahlt, verliert im Ernstfall — Unternehmerkonkurs, Leistungsverweigerung — einen Bruchteil dessen, was ein vorleistender Bauherr verliert. Viertens die Abnahme: Jeder erkennbare, aber nicht gerügte Mangel geht mit der Genehmigung auf den Bauherrn über — bei Fassade, Flachdach oder Haustechnik schnell fünfstellig. Fünftens der Streitfall selbst: Ein früh geschlichteter Konflikt kostet einen Bruchteil eines Prozesses — dazu unten konkrete Zahlen aus der Praxis.

Vier Ergebnisse aus der jüngeren Mandatspraxis

Statt Versprechen vier anonymisierte, abgeschlossene Fälle aus den letzten sechs Monaten. In einem Fall konnte eine angedrohte Klage durch Schlichtung abgewendet werden — vermiedene Anwalts- und Gerichtskosten konservativ geschätzt 10'000 bis 15'000 Franken, den Verfahrensausgang nicht eingerechnet. In einem zweiten Fall wurden Forderungen abgewehrt, die im Werkvertrag keine Grundlage hatten — über 75'000 Franken, die ohne Prüfung bezahlt worden wären. Im dritten Fall standen sich gegenseitige Forderungen gegenüber; statt der geforderten 125'000 Franken endete die Schlichtung bei 45'000 Franken. Und im vierten Fall — diesmal auf Unternehmerseite — wurden über zwölf Monate alte, nie durchgesetzte Forderungen von ursprünglich 180'000 Franken aufgearbeitet und 105'000 Franken davon realisiert. Einzelfälle, keine Garantien — aber sie zeigen die Grössenordnung, um die es geht, wenn jemand die Verträge liest, bevor bezahlt wird.

Wann sich Bauherrenvertretung nicht lohnt

Ehrlichkeit gehört zur Rechnung: Beim kleinen Umbau mit einem einzelnen bewährten Handwerker, klarem Leistungsbeschrieb und überschaubarer Summe braucht es keine Vertretung — da genügen ein sauberer Vertrag und ein prüfender Blick auf die Rechnung, allenfalls als punktuelle Beratung. Der Nutzen skaliert mit Komplexität: mehrere Unternehmer, GU-Konstellation, hohe Summe, wenig eigene Zeit oder Erfahrung, Konfliktpotenzial. Je mehr davon zutrifft, desto schiefer wird das Verhältnis zwischen Honorar und Risiko — zugunsten des Honorars.

Die eigentliche Rechnung

Die Frage ist nicht, ob Bauherrenvertretung Geld kostet — das tut sie. Die Frage ist, ob die Risiken, die sie kontrolliert, im konkreten Projekt grösser sind als ihr Preis. Bei den allermeisten Projekten ab mittlerer Grösse lautet die Antwort ja, und zwar deutlich: Ein einziger abgewehrter unberechtigter Nachtrag, eine einzige sauber geführte Abnahme oder ein einziger vermiedener Prozess zahlt das Mandat — der Rest ist Rendite. Wer es für sein Projekt genau wissen will, rechnet es durch: mit dem Projektrisiko-Rechner oder im Gespräch.